法拉盛驱逐租客律师站在房东一方，第一步是选对案件类型，第二步是发对通知。在法拉盛，房东想让租客搬走，必须向法院起诉，拿到法院的命令。案件类型选错、通知期算错，案子可能被驳回，几个月的时间就白费了。本文从房东一方说明纽约市的规则。以下信息截至2026年11月7日。
案件在哪里审
Queens的住宅驱逐案由Jamaica的纽约市民事法院房屋部审理（89-17 Sutphin Blvd）。开庭时间以法院文件为准。租客答辩期限、留置案文件送达时间等程序，见法拉盛房东房客律师。
法拉盛驱逐租客律师先分清案件类型
欠租案（nonpayment）。 租客没有按约定付租。房东要先发书面催租，至少给14天，要求租客在付租和交房之间选一项（RPAPL §711(2)）。催租要按法定方式送达，还要附上好理由驱逐法要求的通知。期满不付，才能起诉。
留置案（holdover）。 租约到期后，租客没有房东同意继续居住；或者房东不再续约。这类案件的关键是不续约通知有没有按时发出（见下一节）。
没有租赁关系的占用者（RPAPL §713）。 例如租约结束后留下的亲友、借住的人、擅自入住的人。一般要先送达10天的退房通知（notice to quit），再起诉。持有许可的人（licensee）许可到期或被撤回的，也属于这一类。
同一个人可能同时欠租又租约到期。走哪一种程序，要看证据和通知，先问律师再动手。
不续约要提前多久通知
房东不打算续约，或续约时涨租5%以上，要按租客居住时间或租期中较长的一项，提前30、60或90天书面通知（不动产法§226-c）。
对房东来说，最容易出错的是日期。建议从租约到期日倒推，算出最后一天能发通知的日子，再留出送达的时间。通知迟了，租客可以按原条件继续居住，直到通知期满，案子也要往后推。通知里还要写明这个单位是否受好理由驱逐法保护；不受保护的，要写明原因。
租金稳定单位和自由市场单位
按纽约州住房与社区更新局（HCR）的说明，纽约市的租金稳定一般适用于1947年2月1日到1973年12月31日之间建成、6个单位以上的楼，另有几类例外情形。租金稳定的租客有权续约，只能依法律允许的理由被驱逐，续约期1年或2年由租客选择。
法拉盛的一户、两户独立屋，一般不在这个范围内。但楼的建成年份、单位数和税务优惠都会影响结论，买楼或起诉前要先查清楚。
好理由驱逐法：先看能不能豁免
这部州法2024年4月20日起在纽约市生效，适用于此后首次起诉的案件。对房东来说，第一个问题是能不能豁免。法拉盛房东最常用到的两项：
- 小房东： 全州合计拥有10个单位以内。房子在LLC等公司名下的，每一位自然人所有者都要计算（不动产法§211）。在驱逐案中主张这项豁免，要披露每位所有者的姓名、拥有的单位数和地址。
- 业主自住： 业主住在楼内，且不超过10个单位。
Condo、Co-op单位和新楼等其他豁免，以及不能豁免时房东要证明的法定理由（不动产法§216），见法拉盛房东房客律师。要注意两点：以房东本人或近亲自住为理由收回的，要有明确有力的证据，而且不适用于65岁以上或残障的租客；按HPD的说明，目前的本地租金标准是8.38%，涨租超过这个幅度，法院可能认定不合理。
自住的两户房
很多法拉盛房东住一层、租一层。这类房子：
- 按好理由驱逐法属于业主自住、不超过10个单位，可以豁免；
- 只有两户，不属于法律上的多户住宅（三户以上才是）；
- 一般不受租金稳定法限制。
但豁免不等于不用通知。226-c的提前通知、14天催租、通知中关于是否适用好理由驱逐法的说明，都仍然要做。驱逐仍要走法院。
非法地下室的风险
把地下室单独出租，使整栋房屋实际住了三户以上，可能被认定为多户住宅。按《多户住宅法》§302，多户住宅违反入住证规定期间，房东不能追讨这段时间的租金，也不能因欠租提起收房诉讼。这样一来，欠租案可能根本走不通。
即使单位本身不合法，也不要自己赶人。先请律师看入住证、实际用途和可以走的程序。
不能自助驱逐
租客住满30天或有租约的，房东不能换锁、断水断电、搬走物品或威胁使用暴力（RPAPL §768）。违反的属于A级轻罪，每次还有1,000到10,000美元的民事罚款。案子再难，也要等法院的命令，由市执法官（marshal）执行。
房东要准备什么
- 租约、续约文件和租金账目。
- 催租单、不续约通知和送达证明。
- 名下全部房产和单位数，包括LLC持有的部分。
- 房屋的入住证和实际用途。
- 与租客的往来短信和微信记录。
联系我们
璐新律师事务所位于纽约法拉盛（36-09 Main Street Suite 5-D5, Flushing, NY 11354），在新泽西州West New York（14 65th St）设有办公室。负责律师Michael R. Curran（柯伦律师）持有纽约州和新泽西州执照。需要法拉盛驱逐租客律师看通知和租约，请在发通知前致电347-618-3386。服务内容见房产与租赁。
常见问题
租客欠租，可以直接起诉吗？
不可以。房东要先发书面催租，至少给14天，要求付租或交房，并附上好理由驱逐法要求的通知。期满不付，才能起诉。
我住在自己的两户房里，出租另一层，受好理由驱逐法限制吗？
业主自住且不超过10个单位的房屋可以豁免。但不续约的提前通知仍要发，通知里要写明为什么不适用，驱逐也仍要走法院。
地下室没有合法入住证，还能收租吗？
风险很大。如果出租地下室使整栋房屋实际住了三户以上，可能被认定为多户住宅。多户住宅违反入住规定期间，房东不能追讨租金，也不能为欠租提起收房诉讼。
依据：nycourts.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nyc.gov、hcr.ny.gov、hcr.ny.gov、nysenate.gov、nysenate.gov。以上信息截至 2026 年 11 月 7 日，法律和程序可能变化，请以最新官方信息和律师意见为准。
律师广告。本文为一般信息，不构成针对个案的法律意见；案件结果取决于具体事实、证据和适用法律。（Attorney Advertising）