租赁纠纷在纽约州首先要分清住宅和商业：住宅租客受法律强制保护，很多权利不能用租约放弃；商业租约主要按合同执行，法院较少替当事人改条款。两者的驱逐程序大体相同，一般都要走法院。收到租金催告、违约通知或法院文件后，要先看期限。本文说明纽约州法律，并标明只适用于纽约市的内容。以下信息截至2026年11月6日。
住宅和商业的主要区别
| 事项 | 住宅 | 商业 |
|---|---|---|
| 房屋条件 | 法定适居权（warranty of habitability），不能放弃（不动产法§235-b） | 主要看租约的维修条款 |
| 押金 | 一般不超过1个月租金；搬走后14天内给明细并退款（一般义务法§7-108） | 无这项上限；押金仍属租客，不得与房东个人资金混同（§7-103） |
| 滞纳金 | 逾期5天后才能收，不超过50美元或月租5%，取较低者（§238-a） | 看租约 |
| 不续约通知 | 按居住或租期长短提前30、60或90天（§226-c） | 看租约 |
| 提前搬走 | 房东有义务合理再出租以减少损失（§227-e） | 看租约和判例 |
| 律师费 | 租约允许房东收取的，租客也有对等权利（§234） | 看租约 |
| 自助驱逐 | 住满30天或有租约的，不得强行赶人（RPAPL §768） | 看租约，风险很高 |
| 判决后暂缓 | 法官可依法暂缓，最长1年（RPAPL §753） | 这项规定不适用 |
欠租案怎么走
房东要先发书面催租，至少给14天，要求付租或交房（RPAPL §711(2)）。在纽约市，住宅和商业的基本程序相同，商业案由民事法院审理。
- 欠租案（nonpayment）：纽约市房屋法庭要求在收到法院文件后10天内答辩。不答辩，房东可申请缺席判决。
- 开庭前付清全部欠租，案件的欠租理由就失去基础（§731(4)）。
- 判决后，执行官至少提前14天发书面通知，才能执行驱逐（§749(2)）。
租约到期后不走，或因违约被终止的，房东提起留置案（holdover）。这类案件一般在开庭日当庭答辩。住宅案件以违反租约为由的，法院应给30天暂缓，让租客纠正（§753(4)）。
纽约市的好理由驱逐法
2024年通过的好理由驱逐法（不动产法第6-A章）适用于纽约市，其他地方要由当地立法选择加入。受保护的住宅租客即使租约到期，房东也要有法定理由才能驱逐。涨租超过当地租金标准的，可能被推定不合理；这一标准每年公布，上限10%。
很多房屋不受此法保护，例如只有10个单位以内的小房东、业主自住且不超过10个单位的房屋、租金管制单位、公寓和合作公寓单位。房东在催租和不续约通知中要说明是否适用。
商业租客的特别工具
商业租约常约定很短的补救期。收到违约通知，又想保住租约的，可向州最高法院申请Yellowstone禁令，暂停补救期。一般要证明：持有商业租约、收到违约通知、在补救期届满和租约终止前提出申请，并有能力补救。错过时间，这条路可能就没有了。
要准备什么
- 租约、补充协议和续约文件。
- 租金和押金付款记录、账单。
- 通知、催租单和法院文件原件，并记下收到日期。
- 房屋问题的照片、报修记录，以及市政部门的违规记录。
- 商业租约的担保文件。
房东和租客都不要自行换锁、断水断电或扣留物品。
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璐新律师事务所位于纽约法拉盛（36-09 Main Street Suite 5-D5），在新泽西州West New York（14 65th St）设有办公室。负责律师Michael R. Curran（柯伦律师）持有纽约州和新泽西州执照。租赁纠纷咨询，请带上租约和最新通知，致电347-618-3386。服务内容见房产与租赁。
涉及驱逐的协助可能包括依美国《破产法》申请破产救济。We are a debt relief agency. We help people file for bankruptcy relief under the Bankruptcy Code.（本所是债务救济机构，我们协助客户依《破产法》申请破产救济。）
常见问题
房东可以自己换锁赶人吗？
住宅租客住满30天或有租约的，房东不能这样做，必须通过法院。商业租约要看合同和具体情况，不要自行采取行动，先问律师。
押金多久要退？
住宅租约中，租客搬走后14天内，房东要提供扣款明细并退还余额，否则丧失扣款权利。
商业租客收到违约通知怎么办？
看清补救期限。如需申请Yellowstone禁令，一般要在补救期届满和租约终止之前提出。
依据：nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nycourts.gov、nycourts.gov、nycourts.gov、courtlistener.com、nycourts.gov。以上信息截至 2026 年 11 月 6 日，法律和程序可能变化，请以最新官方信息和律师意见为准。
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