В штате Нью-Йорк первым делом нужно отличить жилые и коммерческие договоры аренды: жилые арендаторы юридически защищены, и многие права не могут быть отменены договором аренды; Коммерческие договоры аренды в основном исполняются по договору, и суды редко меняют условия от имени сторон. Процедуры выселения по обеим случаям обычно одинаковы и обычно проходят через суд. После получения уведомления об аренде, уведомления о нарушении или судебного документа сначала проверьте срок. В этой статье объясняется законодательство штата Нью-Йорк и отдельно обозначены положения, применимые только к городу Нью-Йорку. Следующая информация действует на 6 ноября 2026 года.
Ключевые различия между жилым и коммерческим жильем
| Вопросы | жилье | Бизнес |
|---|---|---|
| состояние дома | Установленная законом гарантия пригодности жилья для проживания (warranty of habitability); отказаться от нее нельзя (Закон о недвижимости §235-b) | В основном это зависит от пункта об обслуживании в договоре аренды. |
| депозит | Обычно не более 1 ежемесячной арендной платы; подробности и возврат средств будут предоставлены в течение 14 дней после выезда (Закон об общих обязательствах §7-108) | Нет верхнего предела на этот предмет; Депозит по-прежнему принадлежит арендатору и не должен смешиваться с личными средствами арендодателя (§7-103) |
| плата за просрочку платежа | Можно взимать плату только после 5 дней просрочки, не более 50 долларов или 5% месячной аренды, выбирая меньшее из двух (§238-a). | Посмотрите на аренду |
| Уведомление о непродлении | В зависимости от длительности проживания или аренды за 30, 60 или 90 дней вперед (раздел §226-c) | Посмотрите на аренду |
| Досрочный выезд из помещения | Арендодатель обязан разумно повторно сдавать в аренду, чтобы уменьшить убытки (§227-e). | Посмотрите на договоры аренды и прецеденты |
| гонорары адвоката | То, что договор аренды позволяет домовладельцу требовать, арендатор также имеет равное право (§234). | Посмотрите на аренду |
| Самовольное выселение | Лица, прожившие 30 дней или имеющие договор аренды, не могут быть выселены силой (RPAPL §768). | Посмотрите на аренду, риск высок |
| Приостановление после вынесения приговора | Судья может по закону отсрочить выселение на срок до 1 года (RPAPL §753) | Это положение не применяется |
Как решить проблему с задолженностью по квартплате
Арендодатель должен сначала направить письменное требование аренды не менее 14 дней, требующее оплаты или передачи недвижимости (RPAPL §711(2)). В Нью-Йорке основные процедуры для жилых и коммерческих дел одинаковы: коммерческие дела рассматриваются в гражданских судах.
- Дело о невыплате: Жилищный суд города Нью-Йорка требует защиты в течение 10 дней после получения судебных документов. Без защиты арендодатель может подать заявление о вынесении заочного решения.
- Если вся неоплаченная арендная плата уплачена до слушания, основание для задолженности теряет свои основания (§731(4)).
- После решения суда должностное лицо, исполняющее выселение, должно вручить письменное уведомление как минимум за 14 дней до выселения (§749(2)).
Если арендатор не выезжает после истечения срока аренды или договор прекращен из-за нарушения, арендодатель подает дело о выселении типа holdover. Ответ на требования обычно дается непосредственно в день заседания. В жилых делах, основанных на нарушении договора аренды, суд должен предоставить 30-дневную отсрочку для устранения нарушения (§753(4)).
Закон города Нью-Йорка о выселении по уважительной причине
Принятый в 2024 году закон Good Cause Eviction (глава 6-A Закона о недвижимости) действует в городе Нью-Йорке; другие муниципалитеты могут присоединиться, приняв соответствующий местный акт. Для выселения защищенного законом арендатора жилья арендодателю требуется предусмотренное законом основание даже после окончания срока договора. Повышение арендной платы сверх местного установленного порога может считаться необоснованным; этот порог публикуется ежегодно и ограничен 10 %.
Многие объекты не защищены этим законом: например, жилье малых арендодателей, владеющих не более чем 10 единицами жилья, дома с не более чем 10 единицами жилья, где проживает собственник, жилье с контролируемой арендной платой, кондоминиумы и кооперативные квартиры. В требованиях об оплате аренды и уведомлениях об отказе продлевать договор арендодатель должен указать применимость закона.
Специальные инструменты для коммерческих арендаторов
Коммерческая аренда часто предусматривает короткие периоды исправления ситуации. Если вы получили уведомление о нарушении и хотите сохранить договор аренды, вы можете подать заявление в Верховный суд штата о вынесении Йеллоустонского запрета на приостановку периода исправления. Как правило, необходимо доказать: наличие договора коммерческой аренды, получение уведомления о нарушении, подачу заявления до истечения периода исправления и прекращения аренды, а также наличие возможности исправить ситуацию. Если вы упустите время, эта дорога может исчезнуть.
Что нужно подготовить
- Договор аренды, дополнительные соглашения и документы о продлении аренды.
- Записи об оплате аренды и залога, счета.
- Оригиналы уведомлений, требований об уплате аренды и судебных документов, с указанием даты получения.
- Фотографии проблем с имуществом, отчеты о ремонте и протоколы городских нарушений.
- Гарантийный документ для коммерческой аренды.
Арендодатель и арендатор не должны самостоятельно менять замки, отключать воду и электричество или удерживать имущество.
Контакты
Lu Xin Law Offices находится во Флашинге, штат Нью-Йорк (36-09 Main Street Suite 5-D5), с офисом в городе West New York, штат Нью-Джерси (14 65th St). Ответственный адвокат Michael R. Curran имеет лицензию в Нью-Йорке и Нью-Джерси. Для консультации по спору об аренде возьмите с собой договор аренды и последнее уведомление и позвоните по 347-618-3386. Содержание услуги см. Недвижимость и аренда.
We are a debt relief agency. We help people file for bankruptcy relief under the Bankruptcy Code. Помощь по вопросам выселения может включать обращение за защитой в рамках банкротства по Кодексу США о банкротстве. Мы являемся агентством по предоставлению помощи в урегулировании долгов. Мы помогаем людям обращаться за защитой в рамках банкротства по Кодексу о банкротстве. (Наша фирма является агентством по предоставлению помощи в урегулировании долгов; мы помогаем клиентам обращаться за защитой в рамках банкротства по Кодексу о банкротстве.)
Часто задаваемые вопросы
Может ли арендодатель сам поменять замок и выселить жильца?
Если арендатор жилого помещения прожил 30 дней или заключил договор аренды, арендодатель не может этого сделать и должен обратиться в суд. Коммерческая аренда зависит от договора и конкретных обстоятельств. Не предпринимайте никаких действий самостоятельно, сначала поговорите с юристом.
В течение какого времени депозит будет возвращен?
При аренде жилья в течение 14 дней после выезда арендатора арендодатель должен предоставить данные о вычете и вернуть остаток, в противном случае арендодатель потеряет право на вычет платежа.
Что делать арендатору, если он получил уведомление о нарушении договора?
Четко просматривайте период исправления. Если вы хотите подать заявку на судебный запрет Йеллоустона, вам, как правило, следует сделать это до истечения периода правовой защиты и прекращения аренды.
Источники: nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nycourts.gov, nycourts.gov, nycourts.gov, courtlistener.com, nycourts.gov. Приведённая выше информация актуальна по состоянию на 6 ноября 2026 года. Законы и процедуры могут измениться; сверяйтесь с последней официальной информацией и мнением адвоката.
Адвокатская реклама (Attorney Advertising). Данная статья носит общий характер и не является юридической консультацией по конкретному делу; исход дела зависит от конкретных фактов, доказательств и применимого права.