Quien ve una operación inmobiliaria en Manhattan primero debe distinguir si lo que se compra es un Co-op, un Condo o una casa adosada (townhouse), porque la aprobación, los documentos y los impuestos son distintos. Gran parte de las viviendas de Manhattan son Co-op y Condo, y además de la compraventa hay que pasar la aprobación de la junta directiva o las reglas del edificio. Nuestra oficina está en Flushing y no tiene oficina en Manhattan; los asuntos inmobiliarios de Manhattan los atiende la oficina de Flushing. La información está actualizada al 6 de noviembre de 2026.
El abogado de bienes raíces en Manhattan ante un Co-op: documentación para la junta directiva
Al comprar un Co-op se compran acciones de la corporación cooperativa y un contrato de arrendamiento exclusivo (proprietary lease), y por lo general se requiere la aprobación de la junta directiva. La documentación habitual para la junta (board package) incluye:
- El contrato de compraventa y el compromiso de préstamo.
- Estados financieros personales, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios y de corredores de bolsa.
- Cartas de recomendación y la entrevista.
Los requisitos varían según el edificio; los ingresos del extranjero y los activos en el exterior por lo general deben traducirse y explicarse. Muchos edificios limitan la proporción del préstamo y el subarriendo, por lo que conviene revisar primero los documentos del edificio.
Si la junta dice que no, el comprador puede hacer poco. La Corte de Apelaciones de Nueva York, en el caso Levandusky (que involucra One Fifth Avenue en Manhattan), estableció la regla del criterio comercial: cuando la junta actúa de buena fe, dentro de sus facultades y para los fines de la cooperativa, el tribunal no sustituye su juicio por el de la junta. La Primera Sala de la División de Apelaciones de Nueva York, en 2023, en el caso McCabe (un Co-op en el Bronx, donde los sucesores solicitaron la transferencia), también mantuvo el rechazo de la junta, en parte por las declaraciones de impuestos y la información financiera del solicitante. Pero esto no es absoluto: la Ley de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York prohíbe negarse a vender por motivos como raza, origen nacional, estatus migratorio o ciudadanía, o fuente legal de ingresos.
Derecho de preferencia en un Condo
Un Condo es un bien inmueble con título de propiedad independiente, y la transmisión se inscribe. La aprobación de la junta administrativa suele ser más ligera, pero los estatutos de muchos edificios establecen un derecho de preferencia (right of first refusal): el vendedor debe notificar primero a la junta, y esta puede renunciar o comprar en las mismas condiciones. En la práctica conviene tener en cuenta:
- En la fecha del contrato y la del cierre debe dejarse tiempo para este paso.
- La lista de documentos que exigen los estatutos debe prepararse con anticipación.
- Los compradores extranjeros y los compradores que sean una LLC deben verificar si los estatutos exigen algo adicional.
El abogado inmobiliario en Manhattan calcula los impuestos
Antes de firmar el contrato, el abogado inmobiliario en Manhattan calcula primero el costo total. Los impuestos de la ciudad y del estado de Nueva York son distintos:
El vendedor por lo general asume
- Impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York: viviendas (incluidos los Co-op y Condo de personas físicas), 1% hasta $500,000 y 1.425% por encima de $500,000. Las transferencias comerciales y otras son del 1.425% y el 2.625%, respectivamente.
- impuesto de transferencia del estado de Nueva York: $2 por cada $500, es decir, 0.4%. Para viviendas de $3,000,000 o más, se suman $1.25 por cada $500.
El comprador por lo general asume
- impuesto a las mansiones: viviendas de $1,000,000 o más, 1%.
- impuesto suplementario: viviendas de la ciudad de Nueva York de $2,000,000 o más, en tramos del 0.25% al 2.9%. Por ejemplo, de $2,000,000 a $3,000,000 es 0.25% y de $3,000,000 a $5,000,000 es 0.5%.
Ejemplo: en un Condo de $2,500,000, el vendedor paga aproximadamente $35,625 de impuesto de la ciudad de Nueva York y $10,000 de impuesto del estado de Nueva York; el comprador paga $25,000 de impuesto a residencias de lujo y $6,250 de impuesto suplementario. El contrato puede disponer otra cosa, y los montos reales se rigen por la declaración de impuestos.
El impuesto del estado de Nueva York por lo general se paga dentro de los 15 días posteriores a la entrega, y el impuesto de transferencia de la ciudad se declara dentro de los 30 días. Si el vendedor no es residente del estado de Nueva York, también debe atenderse el impuesto sobre la renta estimado; para un Co-op se usa el formulario IT-2664.
Qué consultar en ACRIS
ACRIS es el sistema de registros inmobiliarios del Departamento de Finanzas de la ciudad de Nueva York, donde pueden consultarse documentos de Manhattan, Queens, el Bronx y Brooklyn desde 1966. La declaración del impuesto de transferencia de la ciudad también se presenta por este sistema, por lo que los abogados y las compañías de títulos lo usan antes y después del cierre. Antes de comprar, puede usarse para ver:
- Si el vendedor es efectivamente el propietario registrado.
- Los préstamos existentes y las hipotecas no canceladas.
- Gravámenes y otros registros.
Un Co-op son acciones, por lo que la forma de consulta es distinta y debe combinarse con los registros UCC y los documentos de la corporación. ACRIS no sustituye un estudio de títulos formal.
Otros asuntos que conviene tener en cuenta
- Comprar con una LLC: conviene preguntar de antemano por el préstamo, los impuestos y las reglas del edificio; para los pasos de constitución, consulte Constitución de empresas en Nueva York.
- Plan de alquiler: el subarriendo de un Co-op tiene restricciones; para temas de contratos de arrendamiento, consulte Disputa de arrendamiento.
- Edificio nuevo: revise el plan de oferta (offering plan) y sus enmiendas.
Contacto
Lu Xin Law Offices se encuentra en Flushing, Nueva York (36-09 Main Street Suite 5-D5) y tiene una oficina en West New York, Nueva Jersey (14 65th St); no tiene oficina en Manhattan, y los casos de Manhattan los atiende la oficina de Flushing. El abogado Michael R. Curran tiene licencia en los estados de Nueva York y Nueva Jersey. Para consultas sobre asuntos inmobiliarios en Manhattan, traiga el borrador del contrato y los documentos del edificio y llame al 347-618-3386. Los servicios se describen en Servicios legales de bienes raíces y arrendamientos.
Preguntas comunes
¿Se puede demandar si rechazan la compra de un Co-op?
Hay poco margen. Por lo general los tribunales respetan a la junta directiva conforme a la regla del criterio comercial (business judgment rule), pero la junta no puede discriminar por motivos protegidos como raza, origen nacional o estatus migratorio.
¿Quién paga el impuesto a residencias de lujo?
Por lo general lo paga el comprador. Si el precio de cierre de una vivienda es de $1,000,000 o más, se paga el 1%; en la ciudad de Nueva York, las viviendas de $2,000,000 o más tienen además un impuesto suplementario, que también paga el comprador.
¿Se puede consultar un Co-op en ACRIS?
ACRIS registra principalmente escrituras, préstamos y otros documentos. Un Co-op consiste en acciones y un contrato de arrendamiento, por lo que la forma de consulta es distinta y debe combinarse con los registros UCC y los documentos de la corporación.
Fuentes: nycourts.gov, courtlistener.com, codelibrary.amlegal.com, nyc.gov, nyc.gov, nyc.gov, nyc.gov, tax.ny.gov, tax.ny.gov, tax.ny.gov, tax.ny.gov, nysenate.gov, nysenate.gov, nysenate.gov. Esta información está actualizada al 6 de noviembre de 2026. Las leyes y los procedimientos pueden cambiar; rigen la información oficial más reciente y el consejo de un abogado.
Publicidad de abogados (Attorney Advertising). Este artículo es información general y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto; el resultado depende de los hechos, los documentos y la ley aplicable.