曼哈顿房产律师看一笔交易，先分清买的是Co-op、Condo还是联排别墅，因为审批、文件和税都不同。曼哈顿大量住宅是Co-op和Condo，买卖之外还要过董事会审批或大楼章程这一关。本所办公室在法拉盛，在曼哈顿没有办公室，曼哈顿的房产事务由法拉盛办公室办理。以下信息截至2026年11月6日。
曼哈顿房产律师看Co-op：董事会材料
买Co-op买的是合作公司的股份和专有租约，通常要董事会批准。常见的董事会材料（board package）包括：
- 购房合同和贷款承诺。
- 个人财务报表、报税表、银行和券商对账单。
- 推荐信和面试。
各栋楼的要求不同，外国收入和海外资产通常要翻译并说明。不少楼对贷款比例和转租有限制，要先看大楼文件。
董事会说不，买方能做的不多。纽约上诉法院在Levandusky案（涉及曼哈顿的One Fifth Avenue）中确立了商业判断规则：董事会为合作公司目的、在职权内善意行事的，法院不替董事会判断。纽约上诉分庭第一庭2023年在McCabe案（布朗克斯一处Co-op，继承方申请转让）中也维持了董事会的拒绝，理由之一是申请人的税表和财务资料。但这不是绝对的：《纽约市人权法》禁止因种族、原籍、移民或公民身份、合法收入来源等拒绝出售。
Condo的优先购买权
Condo是不动产，有独立产权，过户要登记。管理委员会的审批通常较轻，但很多大楼的章程规定了优先购买权（right of first refusal）：卖家要先通知委员会，委员会可以放弃，也可以按同样条件购买。实务上要注意：
- 合同日期和交割日要留出这一步的时间。
- 章程规定的文件清单要提前备好。
- 外国买家和LLC买家，要看章程有无额外要求。
曼哈顿房地产律师算税
曼哈顿房地产律师在签约前会先算总成本。纽约市和纽约州的税是分开的：
卖方一般承担
- 纽约市转让税：住宅（含个人Co-op和Condo）50万美元以下1%，超过50万美元1.425%。商业和其他转让分别是1.425%和2.625%。
- 纽约州转让税：每500美元2美元，即0.4%。住宅300万美元以上，每500美元再加1.25美元。
买方一般承担
- 豪宅税：住宅100万美元以上，1%。
- 补充税：纽约市住宅200万美元以上，从0.25%到2.9%分档。例如200万到300万美元为0.25%，300万到500万美元为0.5%。
举例：250万美元的Condo，卖方约交纽约市税35,625美元、纽约州税10,000美元；买方交豪宅税25,000美元、补充税6,250美元。合同可以另行约定，实际金额以报税表为准。
纽约州税一般在交付后15天内缴纳，纽约市转让税在30天内申报。非纽约州居民出售，还要处理预估所得税，Co-op使用IT-2664表。
用ACRIS查什么
ACRIS是纽约市财政局的不动产记录系统，可查曼哈顿、皇后、布朗克斯和布鲁克林1966年以来的文件。纽约市转让税申报也要通过这个系统提交，所以律师和产权公司在交割前后都会用到。买房前可以用它看：
- 卖方是否就是登记产权人。
- 现有贷款和未注销的抵押。
- 留置和其他记录。
Co-op是股份，查册方式不同，要结合UCC记录和公司文件。ACRIS不能代替正式产权调查。
其他要留意的问题
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璐新律师事务所位于纽约法拉盛（36-09 Main Street Suite 5-D5），在新泽西州West New York（14 65th St）设有办公室，在曼哈顿没有办公室，曼哈顿的案件由法拉盛办公室办理。柯伦律师（Michael R. Curran）持有纽约州和新泽西州执照。咨询曼哈顿房产事务，请带上合同草稿和大楼文件，致电347-618-3386。服务内容见房产与租赁法律服务。
常见问题
买Co-op被拒绝了能起诉吗？
空间不大。法院一般按商业判断规则尊重董事会，但不得基于种族、原籍、移民身份等受保护事由歧视。
豪宅税是谁交？
一般由买方交。住宅成交价100万美元以上要交1%，纽约市住宅200万美元以上另有补充税，也由买方交。
ACRIS能查Co-op吗？
ACRIS主要是记录地契、贷款等文件。Co-op是股份和租约，查册方式不同，要结合UCC记录和公司文件。
依据：nycourts.gov、courtlistener.com、codelibrary.amlegal.com、nyc.gov、nyc.gov、nyc.gov、nyc.gov、tax.ny.gov、tax.ny.gov、tax.ny.gov、tax.ny.gov、nysenate.gov、nysenate.gov、nysenate.gov。以上信息截至 2026 年 11 月 6 日，法律和程序可能变化，请以最新官方信息和律师意见为准。
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