法拉盛房地产律师在一笔买卖里的工作，从起草合同开始，到过户当天交税、交钥匙结束。在纽约，买卖双方的律师通常直接谈合同条款，这和很多人在国内或其他州的经验不同。法拉盛有大量Condo、Co-op和独立屋，三种房子的文件、审批和风险都不一样。本文说明纽约州法律和纽约市的税。以下信息截至2026年11月7日。
法拉盛房地产律师怎么走合同流程
纽约的住宅买卖，常见的顺序是：
- 买卖双方谈好价格，经纪人发出交易摘要。
- 卖方律师起草合同，买方律师审查、提出修改。
- 买方签约，交订金，订金一般由卖方律师托管。
- 买方申请贷款，律师订产权查册和调查。
- 处理查出的问题，安排过户。
关键在第3步之前。纽约《一般义务法》§5-703要求房地产买卖合同有书面文件，并由被追责的一方签字。签约之后，很多问题就只能按合同处理了。买方要在签约前确认这些条款：
- 贷款条件条款：贷不到款能不能退订金，期限多久。
- 房屋检查发现问题时的处理办法。
- 过户日期，以及延误的后果。
- 哪些家具、电器跟房子一起卖。
- 违约时订金归谁。
Condo、Co-op和独立屋有什么不同
独立屋和一到四户的住宅。 买的是土地和房屋。卖方要在买方签约前交付房屋状况披露表，签好的披露表要附在合同后面（不动产法§462）。这项规定不适用于Condo和Co-op单位。
Condo。 买的是单位的产权，加上公共部分的份额。要看大楼的章程和财务状况，以及管理委员会有没有优先购买权。
Co-op。 买的是公司股份和专有租约，不是房屋产权。买方一般要通过董事会审批，要准备财务资料，可能还要面试。董事会对贷款比例和转租常有限制，签约前要问清楚。
产权查册查什么
买方律师会通过产权保险公司做查册。查的是：
- 卖方是否真的是登记的所有人；
- 有没有未还清的贷款、留置权或判决；
- 有没有欠缴的房地产税、水费和政府罚款；
- 有没有违章建筑或违反入住证的记录。
纽约市的地契和贷款文件登记在ACRIS系统。法拉盛的老房子常有加建、改建或地下室出租，入住证和实际用途对不上的，可能影响贷款和保险。这些问题要尽量在签约前发现，不要等到过户前。
法拉盛房地产律师算税：州税、豪宅税和市税
按纽约州税务局的说明：
- 州转让税： 每500美元成交价2美元，即0.4%，一般由卖方交。
- 豪宅税： 住宅成交价100万美元以上，加收成交价的1%，由买方交。
- 纽约市的额外州税： 住宅成交价300万美元以上，另加每500美元1.25美元。住宅成交价200万美元以上，买方还要交补充税，税率从0.25%到2.9%，随价格递增。
责任方不交的，另一方也可能被追缴。州税在交付地契后第15天前缴纳，纽约市内的房产用TP-584-NYC表格。
纽约市转让税（RPT）： 适用于一到三户住宅、Condo单位和Co-op单位。成交价50万美元以下税率1%，50万美元以上1.425%。要在过户后30天内通过ACRIS申报和缴纳，即使不用交税也要申报。市税由谁负担，签约时要在合同里写清楚。
CEMA：贷款税能不能少交
纽约州对登记的房产抵押要征抵押登记税。纽约州《税法》§255规定，为同一笔本金补充或修正的抵押文件，不产生新借款的部分，一般不再征税；产生新借款的，新增部分照常计税。实务中把旧贷款合并、延续成新贷款的做法叫CEMA。买房时卖方的旧贷款能不能转给买方的银行，要两边银行都同意，要提早安排。纽约市还有关于增加抵押物的限制，具体要按交易判断。Co-op贷款以股份作担保，不是房产抵押，不交抵押登记税，也就用不上CEMA。
中文谈、英文签的风险
法拉盛很多交易用中文谈价，但合同是英文的。要注意：
- 经纪人或对方口头说的条件，没写进合同的，通常不算数。
- 不要只听别人口头翻译就签字。请自己信任的人把全文读完。
- 有中文版本的，写明以哪个版本为准。
- 订金、定金、押金在英文合同里的叫法和后果不同，要问清楚。
- 借名买房、代持或亲友合买的，要另外写书面协议。共同持有人之间的纠纷，见合伙纠纷。
用公司持有房产的，见纽约公司设立；出租后的租约问题，见租赁纠纷。在曼哈顿买卖的，见曼哈顿房产律师；商业物业见商业地产律师。
要准备什么
- 交易摘要和经纪人的联系方式。
- 身份证件和资金来源证明。
- 贷款预批信。
- 卖方：地契、现有贷款资料、入住证和房屋状况披露表。
- Condo或Co-op：大楼章程、财务报表和董事会申请材料。
联系我们
璐新律师事务所位于纽约法拉盛（36-09 Main Street Suite 5-D5, Flushing, NY 11354），在新泽西州West New York（14 65th St）设有办公室。负责律师Michael R. Curran（柯伦律师）持有纽约州和新泽西州执照。需要法拉盛房地产律师审查合同，请带上交易摘要，在签约前致电347-618-3386。服务内容见房产与租赁。
常见问题
在法拉盛买100万美元以上的房子要交豪宅税吗？
要。住宅成交价100万美元以上，买方一般要交成交价1%的豪宅税。纽约市住宅200万美元以上另有补充税，也由买方负担。
卖房要交哪些转让税？
纽约州转让税一般由卖方交，每500美元2美元，即0.4%。纽约市转让税按住宅成交价计算，50万美元以下1%，以上1.425%，要在过户后30天内申报。
口头谈好的价格算数吗？
通常不算。纽约法律要求房地产买卖合同要有书面文件，并由被追责的一方签字。口头承诺要写进合同。
依据：nysenate.gov、nysenate.gov、tax.ny.gov、nyc.gov、nysenate.gov。以上信息截至 2026 年 11 月 7 日，法律和程序可能变化，请以最新官方信息和律师意见为准。
律师广告。本文为一般信息，不构成针对个案的法律意见；案件结果取决于具体事实、证据和适用法律。（Attorney Advertising）