商业地产律师的主要工作，是在您签字前审查商业租约和买卖合同，查清产权、合法用途和交易税费。和住宅不同，商业交易的法律强制保护较少，合同怎么写，通常就怎么执行。所以买自住房时找的房产律师，处理的问题和商业交易并不完全一样。本文说明纽约的商业租约和物业买卖，只适用于纽约市的内容会标明。以下信息截至2026年11月6日。
商业租约要看哪些条款
租期超过1年的租约，要有书面合同或备忘录，并由被追责的一方或其书面授权的代理人签字。租约定下来之后再改很难，签之前要逐条看：
- 用途条款： 写得太窄，以后加业务要房东同意。
- 租金和附加费用： 每年涨幅、房地产税和公共区域费用怎么分摊。
- 维修责任： 屋顶、暖通和管道由谁负责。
- 个人担保： 公司签约时，老板个人是否承担责任，到什么时候为止。
- 转租和转让： 卖店时能否把租约转给买家。
- 续租权： 续租的条件和通知日期。
- 违约和补救期： 通知后有多少天可以纠正。
押金规则和收到违约通知后怎么办，见租赁纠纷。
买商业物业前要查什么
买卖合同同样要书面签字。合同一签，定金和期限就开始起作用，所以尽职调查的时间要写进合同。
产权。 纽约市的ACRIS可以查Manhattan、Queens、Bronx和Brooklyn自1966年以来的房产记录。交易时一般还要做产权调查，确认卖方是谁、有没有抵押和留置权。过户后要尽快登记：未登记的转让，可能对之后善意购买并先登记的人无效。
合法用途。 入住证（Certificate of Occupancy）写明建筑的合法用途或允许的占用类型。用途、出入口或占用类型改变时，需要新的或修改后的入住证。1938年以前的建筑可能不要求入住证，可以向市建筑局申请Letter of No Objection。
分区。 《分区决议》决定建筑可以有多大、做什么用途。可以用市规划局的ZoLa地图查分区，但想开餐馆、诊所或改建时，要逐项核对条文。
建筑记录。 市建筑局的BIS和DOB NOW可以查违章、许可和投诉记录。
环境。 加油站、干洗店和工业用地要特别注意。联邦法规40 CFR Part 312规定了“全面适当调查”的标准。买方想主张相关抗辩，要在收购前1年内完成，部分项目要在收购前180天内完成或更新。
碳排放。 纽约市第97号地方法规要求多数超过25,000平方英尺的建筑自2024年起达到排放上限，2030年起更严。
现有租户。 要看每份租约、押金和租金记录，确认卖方说的收入是否属实。
商业地产律师要算清的税费
- 纽约州转让税： 每500美元2美元。纽约市内200万美元以上的非住宅交易，每500美元再加1.25美元。
- 纽约市转让税： 非住宅类交易，50万美元以下为1.425%，超过50万美元为2.625%。
- 外国卖方： 根据FIRPTA，买方一般要预扣成交额的15%。买方不预扣，自己可能要负责。
具体金额和税务规划，请和会计师一起确认。
1031交换
IRS允许用于经营或投资的不动产，在同类交换时递延税款。这是递延，不是免税。主要规则是：
- 出售旧物业后45天内，书面指定替换物业，交给交换中介或卖方，只告诉您的律师或经纪不算。
- 一般要在180天内完成，或者在报税截止日（含延期）之前完成，以较早者为准。
- 这两个期限一般不能延长，总统宣布的灾难情形除外。
- 自住房和度假屋不适用。
- 美国境内的不动产和境外的不是同类财产。
- 您不能自己拿到售房款。过去两年内担任过您律师、经纪或会计的人，一般不能当中介。
是否适合做1031，要在签出售合同前决定。
要准备什么
- 租约草案或买卖合同草案。
- 物业地址和地块号。
- 拟经营的业务说明。
- 公司文件和担保人资料。
- 现有租约、租金表和近年财务资料。
准备用公司持有物业的，可以先看企业组建。
联系我们
璐新律师事务所位于纽约法拉盛（36-09 Main Street Suite 5-D5），在新泽西州West New York（14 65th St）设有办公室。负责律师Michael R. Curran（柯伦律师）持有纽约州和新泽西州执照。需要商业地产律师审查合同，请带上草案和物业地址，致电347-618-3386。服务内容见房产与租赁。
常见问题
商业租约必须是书面的吗？
租期超过1年的租约必须有书面合同或备忘录，并由被追责的一方或其书面授权的代理人签字。
买楼前怎么查产权？
纽约市的ACRIS可以查Manhattan、Queens、Bronx和Brooklyn自1966年以来的产权文件。交易时一般还要做产权调查。
1031交换有什么期限？
IRS规定，出售旧物业后45天内要书面指定替换物业，一般180天内完成交换。自住房不适用。
依据：nysenate.gov、nysenate.gov、nyc.gov、nyc.gov、nyc.gov、nyc-business.nyc.gov、zola.planning.nyc.gov、nyc.gov、ecfr.gov、nyc.gov、tax.ny.gov、irs.gov、irs.gov、irs.gov。以上信息截至 2026 年 11 月 6 日，法律和程序可能变化，请以最新官方信息和律师意见为准。
律师广告。本文为一般信息，不构成针对个案的法律意见；案件结果取决于具体事实、证据和适用法律。（Attorney Advertising）