Основная работа адвоката по коммерческой недвижимости - до подписания изучить договор коммерческой аренды и договор купли-продажи, выяснить право собственности, законное использование и налоги и сборы по сделке. В отличие от жилой недвижимости, в коммерческих сделках закон обеспечивает меньше обязательной защиты, и договор, как правило, исполняется так, как он написан. Поэтому вопросы, которые решает адвокат по недвижимости при покупке жилья для себя, не вполне совпадают с вопросами коммерческой сделки. В статье рассматриваются коммерческая аренда и покупка недвижимости в Нью-Йорке; то, что относится только к городу Нью-Йорку, отмечено отдельно. Информация приведена по состоянию на 6 ноября 2026 года.
На какие условия договора коммерческой аренды смотреть
Договор аренды на срок более 1 года должен быть оформлен письменным договором или меморандумом, подписанным стороной, к которой предъявляется требование, или её уполномоченным в письменной форме представителем. После заключения договора изменить его трудно, поэтому до подписания читайте его пункт за пунктом:
- Условие об использовании: если оно сформулировано слишком узко, для расширения деятельности позже потребуется согласие арендодателя.
- Арендная плата и дополнительные платежи: ежегодное повышение, как распределяются налог на недвижимость и расходы на общие зоны.
- Ответственность за ремонт: кто отвечает за крышу, отопление и вентиляцию и трубы.
- Личное поручительство: при подписании договора от имени компании - будет ли владелец лично отвечать по нему и до какого срока.
- Субаренда и уступка: можно ли при продаже бизнеса передать договор аренды покупателю.
- Право продления: условия продления и даты уведомления.
- Нарушение и срок устранения: сколько дней даётся на исправление после уведомления.
О правилах по залогу и о том, что делать после получения уведомления о нарушении, см. Арендные споры.
Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости
Договор купли-продажи также должен быть письменным и подписанным. После его подписания начинают действовать задаток и сроки, поэтому время на due diligence нужно прописать в договоре.
собственности. Система ACRIS города Нью-Йорка позволяет искать записи о недвижимости по Manhattan, Queens, Bronx и Brooklyn начиная с 1966 года. При сделке, как правило, также проводится title survey, чтобы выяснить, кто продавец, есть ли ипотека и залоговые права (liens). После передачи права собственности его нужно как можно скорее зарегистрировать: незарегистрированная передача может быть недействительна в отношении последующего добросовестного покупателя, который зарегистрировал право первым.
Законное использование. Сертификат о заселении (Certificate of Occupancy) указывает законное назначение здания или допустимый тип использования. При изменении назначения, входов-выходов или типа использования требуется новый или изменённый сертификат. Для зданий, построенных до 1938 года, сертификат может не требоваться; можно обратиться в городской Департамент строительства (Department of Buildings, DOB) за Letter of No Objection.
Зонирование. Zoning Resolution (Решение о зонировании) определяет, насколько большим может быть здание и для чего его можно использовать. Зонирование можно проверить на карте ZoLa городского Департамента городского планирования, но если вы хотите открыть ресторан, клинику или провести перестройку, нужно сверить каждое положение текста.
Строительные записи. Системы BIS и DOB NOW городского Департамента строительства позволяют проверить нарушения, разрешения и жалобы.
Экология. Особое внимание нужно уделить автозаправочным станциям, химчисткам и промышленным участкам. Федеральная норма 40 CFR Part 312 устанавливает стандарт «всесторонней надлежащей проверки» (all appropriate inquiries). Чтобы покупатель мог ссылаться на соответствующую защиту, проверку нужно завершить в течение 1 года до приобретения, а некоторые её части - в течение 180 дней до приобретения завершить или обновить.
Выбросы углерода. Местный закон № 97 города Нью-Йорка требует, чтобы большинство зданий площадью более 25 000 квадратных футов с 2024 года соответствовали предельным значениям выбросов, а с 2030 года требования станут строже.
Действующие арендаторы. Нужно изучить каждый договор аренды, залоги и записи об арендной плате, чтобы убедиться, что доход, о котором говорит продавец, соответствует действительности.
Налоги и сборы, которые адвокат по коммерческой недвижимости должен просчитать
- Налог штата Нью-Йорк на передачу права: 2 доллара за каждые 500 долларов. Для нежилых сделок в городе Нью-Йорке на сумму от 2 000 000 долларов дополнительно взимается 1,25 доллара за каждые 500 долларов.
- Налог города Нью-Йорка на передачу права: для нежилых сделок - 1,425% при сумме до 500 000 долларов и 2,625% при сумме свыше 500 000 долларов.
- Иностранный продавец: согласно FIRPTA, покупатель, как правило, должен удержать 15% от цены сделки. Если покупатель не удержит, он сам может нести ответственность.
Точные суммы и налоговое планирование уточняйте вместе с бухгалтером.
Обмен 1031 (like-kind exchange)
IRS позволяет отсрочить налог при обмене недвижимости, используемой в бизнесе или для инвестиций, на недвижимость того же рода (like-kind). Это отсрочка, а не освобождение от налога. Основные правила:
- В течение 45 дней после продажи прежнего объекта нужно письменно указать замещающий объект и передать уведомление посреднику по обмену или продавцу; одного сообщения вашему адвокату или брокеру недостаточно.
- Как правило, обмен нужно завершить в течение 180 дней или до срока подачи налоговой декларации (с учётом продления), в зависимости от того, что наступит раньше.
- Эти два срока, как правило, продлить нельзя, за исключением случаев бедствий, объявленных президентом.
- Жилой дом для собственного проживания и дача не подпадают под эти правила.
- Недвижимость в США и за рубежом не считается имуществом того же рода (like-kind).
- Вы не можете сами получать деньги от продажи. Лицо, которое в течение последних двух лет было вашим адвокатом, брокером или бухгалтером, как правило, не может выступать посредником.
Подходит ли вам обмен 1031, нужно решить до подписания договора продажи.
Что нужно подготовить
- Проект договора аренды или договора купли-продажи.
- Адрес объекта и номер участка.
- Описание планируемого бизнеса.
- Корпоративные документы и сведения о поручителях.
- Действующие договоры аренды, график арендной платы и финансовые данные за последние годы.
Если вы планируете владеть объектом через компанию, сначала можно прочитать материал Формирование бизнеса.
Контакты
Офис Lu Xin Law Offices находится во Флашинге, Нью-Йорк (36-09 Main Street Suite 5-D5); офис в Нью-Джерси находится в West New York (14 65th St). Ответственный адвокат Michael R. Curran (адвокат Карран) имеет лицензии штатов Нью-Йорк и Нью-Джерси. Если вам нужен адвокат по коммерческой недвижимости для изучения договора, принесите проект и адрес объекта и позвоните по телефону 347-618-3386. Об услугах см. Недвижимость и аренда.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли договор коммерческой аренды быть письменным?
Договор аренды на срок более 1 года должен быть оформлен письменным договором или меморандумом, подписанным стороной, к которой предъявляется требование, или её уполномоченным в письменной форме представителем.
Как проверить право собственности перед покупкой здания?
Система ACRIS города Нью-Йорка позволяет искать документы о праве собственности по Manhattan, Queens, Bronx и Brooklyn начиная с 1966 года. При сделке, как правило, также проводится title survey.
Какие сроки установлены для обмена 1031?
По правилам IRS, после продажи прежнего объекта в течение 45 дней нужно письменно указать замещающий объект, и обмен, как правило, должен быть завершён в течение 180 дней. Жилой дом для собственного проживания не подпадает под эти правила.
Источники: nysenate.gov, nysenate.gov, nyc.gov, nyc.gov, nyc.gov, nyc-business.nyc.gov, zola.planning.nyc.gov, nyc.gov, ecfr.gov, nyc.gov, tax.ny.gov, irs.gov, irs.gov, irs.gov. Приведённая выше информация актуальна по состоянию на 6 ноября 2026 года. Законы и процедуры могут измениться; руководствуйтесь последней официальной информацией и рекомендациями адвоката.
Адвокатская реклама (Attorney Advertising). Данная статья носит общий характер и не является юридической консультацией по конкретному делу; исход дела зависит от конкретных фактов, доказательств и применимого права.