La labor principal de un abogado de bienes raíces comerciales es revisar, antes de que usted firme, el contrato de arrendamiento comercial y el contrato de compraventa, y verificar el título, el uso legal y los impuestos y costos de la transacción. A diferencia de lo residencial, el derecho ofrece menos protección obligatoria en las transacciones comerciales; por lo general, lo que dice el contrato es lo que se aplica. Por eso, el abogado de bienes raíces que contrata para comprar su vivienda atiende problemas que no son del todo iguales a los de una transacción comercial. Este artículo explica los arrendamientos comerciales y las compraventas de inmuebles en Nueva York; el contenido que solo se aplica a la Ciudad de Nueva York se indica expresamente. La información está actualizada al 6 de noviembre de 2026.
Cláusulas que hay que revisar en un arrendamiento comercial
Un arrendamiento de más de 1 año debe constar en un contrato escrito o memorando firmado por la parte a la que se le exige su cumplimiento (party to be charged) o por su agente autorizado por escrito. Una vez fijado el arrendamiento es difícil modificarlo, por lo que antes de firmar hay que revisarlo cláusula por cláusula:
- Cláusula de uso: Si está redactada de forma demasiado estrecha, para agregar actividades después se necesitará el consentimiento del arrendador.
- Renta y cargos adicionales: Cómo se reparten los aumentos anuales, los impuestos a la propiedad y los gastos de áreas comunes.
- Responsabilidad de reparaciones: Quién se encarga del techo, la climatización (HVAC) y las tuberías.
- Garantía personal: Si firma una sociedad, si el dueño responde personalmente y hasta cuándo.
- Subarriendo y cesión: Si, al vender el negocio, se puede ceder el arrendamiento al comprador.
- Derecho de renovación: Condiciones de renovación y fechas de aviso.
- Incumplimiento y plazo para subsanar: Cuántos días hay para corregir después del aviso.
Para las reglas del depósito de garantía y qué hacer al recibir un aviso de incumplimiento, vea Disputa de arrendamiento.
Qué revisar antes de comprar un inmueble comercial
El contrato de compraventa también debe firmarse por escrito. Una vez firmado, el depósito y los plazos empiezan a surtir efecto, por lo que el tiempo para el due diligence debe incluirse en el contrato.
y los derechos de propiedad. El sistema ACRIS de la Ciudad de Nueva York permite consultar los registros de propiedad de Manhattan, Queens, Bronx y Brooklyn desde 1966. En una transacción, por lo general también se hace una revisión del título (title search) para confirmar quién es el vendedor y si hay hipotecas o gravámenes. Después de la transferencia hay que registrarla cuanto antes: una transferencia no registrada puede no ser válida frente a un comprador posterior de buena fe que registre primero.
Uso legal. El certificado de ocupación (Certificate of Occupancy) indica el uso legal del edificio o el tipo de ocupación permitido. Cuando cambian el uso, las entradas y salidas o el tipo de ocupación, se necesita un certificado de ocupación nuevo o modificado. Los edificios anteriores a 1938 pueden no requerir certificado de ocupación; se puede solicitar al Departamento de Edificios de la ciudad una Letter of No Objection.
Zonificación. La Zoning Resolution determina qué tan grande puede ser el edificio y qué usos puede tener. Puede consultar la zonificación en el mapa ZoLa del Departamento de Planificación de la ciudad, pero si quiere abrir un restaurante o una clínica, o hacer una remodelación, debe verificar el texto de cada disposición.
Registros del edificio. Con BIS y DOB NOW del Departamento de Edificios de la ciudad se pueden consultar infracciones, permisos y quejas.
Medio ambiente. Las gasolineras, las tintorerías y los terrenos industriales requieren especial atención. La regulación federal 40 CFR Part 312 establece el estándar de «all appropriate inquiries» (investigación adecuada). Para que el comprador pueda invocar la defensa correspondiente, la investigación debe completarse dentro del año anterior a la adquisición, y algunos componentes deben completarse o actualizarse dentro de los 180 días anteriores a la adquisición.
Emisiones de carbono. Local Law 97 de la Ciudad de Nueva York exige que la mayoría de los edificios de más de 25,000 pies cuadrados cumplan con límites de emisiones desde 2024, con límites más estrictos a partir de 2030.
Inquilinos actuales. Hay que revisar cada contrato de arrendamiento, los depósitos y los registros de renta para confirmar si los ingresos que menciona el vendedor son ciertos.
Impuestos y costos que debe calcular un abogado de bienes raíces comerciales
- Impuesto de transferencia del estado de Nueva York: $2 por cada $500. En transacciones no residenciales de más de $2,000,000 dentro de la Ciudad de Nueva York, se suman $1.25 por cada $500.
- Impuesto de transferencia de la Ciudad de Nueva York: En transacciones no residenciales, 1.425% hasta $500,000 y 2.625% por encima de $500,000.
- Vendedor extranjero: Conforme a FIRPTA, el comprador por lo general debe retener el 15% del precio de venta. Si el comprador no retiene, puede ser responsable él mismo.
Los montos concretos y la planificación fiscal deben confirmarse junto con un contador.
Intercambio 1031 (1031 exchange)
El IRS permite que los bienes inmuebles usados en un negocio o inversión difieran el impuesto cuando se hace un intercambio de bienes del mismo tipo (like-kind). Es un diferimiento, no una exención. Las reglas principales son:
- Dentro de los 45 días siguientes a la venta del inmueble anterior, designe por escrito el inmueble de reemplazo y entréguelo al intermediario del intercambio o al vendedor; avisar solo a su abogado o corredor no cuenta.
- Por lo general debe completarse dentro de 180 días, o antes de la fecha límite de presentación de la declaración de impuestos (incluidas las prórrogas), lo que ocurra primero.
- Estos dos plazos por lo general no pueden prorrogarse, salvo en situaciones de desastre declaradas por el presidente.
- No se aplica a la vivienda de uso personal ni a las casas de vacaciones.
- Un inmueble ubicado en Estados Unidos y uno ubicado en el extranjero no son bienes del mismo tipo.
- Usted no puede recibir directamente el producto de la venta. Quien haya sido su abogado, corredor o contador en los últimos dos años por lo general no puede actuar como intermediario.
Si conviene hacer un 1031 exchange debe decidirse antes de firmar el contrato de venta.
Qué preparar
- Borrador del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa.
- Dirección del inmueble y número de lote.
- Descripción del negocio que se planea operar.
- Documentos de la empresa y datos del garante.
- Contratos de arrendamiento vigentes, tabla de rentas y datos financieros de los últimos años.
Si piensa que una empresa sea la titular del inmueble, puede consultar primero formacion de empresas.
Contacto
Lu Xin Law Offices se encuentra en Flushing, Nueva York (36-09 Main Street Suite 5-D5) y tiene una oficina en West New York, Nueva Jersey (14 65th St). El abogado responsable, Michael R. Curran, tiene licencia para ejercer en los estados de Nueva York y Nueva Jersey. Si necesita un abogado de bienes raíces comerciales para revisar un contrato, traiga el borrador y la dirección del inmueble, y llame al 347-618-3386. Para conocer nuestros servicios, consulte Propiedad y arrendamiento.
Preguntas comunes
¿El arrendamiento comercial debe constar por escrito?
Un arrendamiento de más de 1 año debe constar en un contrato escrito o memorando firmado por la parte a la que se le exige su cumplimiento (party to be charged) o por su agente autorizado por escrito.
Antes de comprar un edificio, ¿cómo se verifica el título?
El sistema ACRIS de la Ciudad de Nueva York permite consultar los documentos de propiedad de Manhattan, Queens, Bronx y Brooklyn desde 1966. En una transacción, por lo general también se hace una revisión del título (title search).
¿Qué plazos tiene el 1031 exchange?
El IRS establece que, dentro de los 45 días siguientes a la venta del inmueble anterior, se debe designar por escrito el inmueble de reemplazo, y por lo general el intercambio debe completarse dentro de 180 días. No se aplica a la vivienda de uso personal.
Fuentes: nysenate.gov, nysenate.gov, nyc.gov, nyc.gov, nyc.gov, nyc-business.nyc.gov, zola.planning.nyc.gov, nyc.gov, ecfr.gov, nyc.gov, tax.ny.gov, irs.gov, irs.gov, irs.gov. Esta información está actualizada al 6 de noviembre de 2026. Las leyes y los procedimientos pueden cambiar; rigen la información oficial más reciente y el consejo de un abogado.
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