Кратко о главном
При покупке и продаже жилья в Нью-Джерси самый важный срок после подписания договора — это три рабочих дня. Договоры купли-продажи жилья на одну-четыре семьи, составленные брокером по недвижимости, содержат условие о проверке адвокатом (attorney review): в течение трех рабочих дней после подписания обеими сторонами и вручения договора адвокат любой из сторон может предложить изменения или даже прямо отменить договор. По истечении этих трех дней договор по существу фиксируется, и для изменения условий или выхода из него придется действовать по условиям самого договора, что часто обходится дорого.
Поэтому при покупке и продаже недвижимости в Нью-Джерси лучше найти адвоката до подписания договора, подготовленного брокером, и сразу после подписания передать договор адвокату.
Что можно сделать за три дня проверки адвокатом
Период проверки отсчитывается с момента вручения договора обеим сторонам; субботы, воскресенья и официальные праздники не считаются. За это время адвокат обычно:
- вносит изменения в условия: например, сроки осмотра дома, проверки на термитов и радон, крайний срок одобрения кредита, дату закрытия сделки, размер задатка и кто его хранит;
- добавляет защиту: например, кто отвечает за подземные топливные баки, септик, самовольные пристройки, муниципальный сертификат (certificate of occupancy или справка о проверке дымовых и угарных датчиков, которую муниципалитет требует при переходе права собственности);
- отменяет договор: Адвокат может письменно уведомить другую сторону о «несогласии» (disapproval), после чего договор аннулируется, а задаток возвращается.
Изменения адвоката должны быть вручены в письменной форме в установленный срок адвокату другой стороны и брокеру. Сообщение брокеру в WeChat вроде «я не хочу покупать» не считается.
Основные шаги от подписания договора до закрытия сделки
| этап | Что нужно сделать | Часто задаваемые вопросы |
|---|---|---|
| период проверки адвокатом | Изменить или подтвердить условия договора | Пропуск трех рабочих дней |
| Период осмотра | Осмотр дома, проверки на термитов и радон, проверка топливного бака; по результатам обсуждаются ремонт или снижение цены | Отчет об осмотре готов слишком поздно и выходит за срок, указанный в договоре |
| Заем | Заявка на кредит, оценка, обязательство по ипотеке (mortgage commitment) | Оценка ниже цены сделки; обязательство выдано с условиями |
| собственности | Проверка правового титула, межевание, страхование титула | Старый кредит не погашен, обременения, нарушение границ соседом |
| муниципальный | Сертификат заселения, проверка дымовых и угарных датчиков, справка о проверке огнетушителя | Требования в разных муниципалитетах различаются; при непрохождении проверки сначала нужен ремонт |
| закрытие сделки | Подписание акта о праве собственности и кредитных документов, расчет | Мошенничество с электронными переводами: мошенники выдают себя за адвоката и присылают «новый счет» |
Средства для закрытия сделки обычно переводятся электронным переводом. Получив любое письмо об «изменении счета», проверьте его по телефону юридической фирмы, опубликованному официально, а не по номеру из письма.
Сбор за передачу права собственности и прогрессивный сбор, которые платит продавец
- Сбор за передачу права собственности (Realty Transfer Fee): В Нью-Джерси этот сбор продавец платит при закрытии сделки, он рассчитывается по ступеням от цены сделки. Пожилые люди, люди с инвалидностью и продавцы с низким доходом, отвечающие условиям, могут подать заявление о частичном освобождении.
- Прогрессивный сбор (Graduated Percent Fee, ранее в просторечии называвшийся «налогом на особняки»): С 10 июля 2025 года, если цена сделки по жилью и аналогичным категориям недвижимости превышает 1 000 000 долларов, взимается прогрессивный сбор от 1% до 3,5% от всей цены сделки, и он теперь платится продавцом (раньше покупатель платил 1%). Например, при цене 2 500 000 долларов по ставке 2% это 50 000 долларов. При назначении цены на дом около 1 000 000 долларов этот сбор нужно учитывать.
- Продавцы, не являющиеся резидентами Нью-Джерси: При закрытии сделки обычно заполняются формы подоходного налога штата (серия GIT/REP), и подоходный налог штата уплачивается авансом по установленным правилам, иначе округ не зарегистрирует акт.
- Иностранные продавцы: Если продавец является «иностранным лицом» по налоговому законодательству США, покупатель, как правило, должен удержать из цены сделки 15% и передать в налоговую службу (FIRPTA); удержание можно не производить, если цена сделки не превышает 300 000 долларов и покупатель использует дом как жилье для себя; при цене от 300 000 до 1 000 000 долларов и том же условии удерживается 10%. Излишне удержанную сумму продавец может потребовать вернуть после подачи налоговой декларации.
Покупка дома с арендаторами: закон о запрете выселения
Закон Нью-Джерси о запрете выселения (Anti-Eviction Act) сильно защищает жилых арендаторов: по большинству жилых арендных помещений арендодатель может требовать выезда арендатора только по «веским причинам», перечисленным в законе, например при неуплате аренды или серьезном нарушении, при этом истечение срока аренды само по себе не обязательно является основанием. Новый арендодатель, купивший дом, обычно наследует действующие договоры аренды и права арендаторов.
Есть исключение из закона, связанное с покупкой: если в жилом доме не более трех единиц, покупатель намерен сам там жить, а договор купли-продажи требует освободить помещение к закрытию сделки, то после соблюдения условий и предварительного уведомления по правилам он может потребовать, чтобы арендатор выехал. Применимо ли это, зависит от количества единиц в доме, формулировок договора и порядка уведомления. При покупке дома с арендаторами в договоре нужно четко указать: дом передается пустым или с договорами аренды; как передаются залог и предоплаченная арендная плата.
После покупки: срок обжалования налога на недвижимость
Налог на недвижимость в Нью-Джерси рассчитывается по оценочной стоимости, определяемой муниципалитетом. Если оценка кажется завышенной, можно подать жалобу в окружную налоговую комиссию; обычно крайний срок — каждый год 1 апреля (если в этом году в городе проходит общая переоценка, срок продлевается до 1 мая). При пропуске придется ждать следующего года. Для только что купленного дома сама цена сделки является важным доказательством того, разумна ли оценка.
Что подготовить, прежде чем обращаться к адвокату по недвижимости в Нью-Джерси
- Договор купли-продажи, присланный брокером (со всеми приложениями), а также дата и время вручения договора;
- адрес дома, налоговый номер (Block/Lot), количество единиц в доме, наличие арендаторов и договоров аренды;
- письмо о предварительном одобрении кредита покупателя либо подтверждение средств при покупке за наличные;
- продавец: акт, по которому когда-то покупался дом, действующие кредиты, записи о разрешениях на перестройку дома;
- статус покупателя и продавца: являются ли они резидентами по налоговому законодательству США, совершается ли сделка от имени компании.
Если сделка совершается от имени компании или продается коммерческая недвижимость, может также потребоваться налоговое уведомление о «массовой продаже» (bulk sale), см. Покупка бизнеса в Нью-Джерси.
Нужна консультация на китайском языке?
Фирма проводит консультации на китайском языке по покупке и продаже недвижимости в Нью-Джерси, инвестициям в коммерческую недвижимость и спорам о недвижимости; когда договор вступает в период проверки адвокатом, свяжитесь с нами как можно скорее, чтобы не пропустить срок в три рабочих дня. Страницы услуг: Юрист по недвижимости в Нью-Джерси, Юрист по недвижимости в Нью-Йорке, Юрист из Нью-Джерси.
Источники: Налоговая служба США: удержание по FIRPTA при продаже недвижимости в США иностранцами; Налоговое управление Нью-Джерси: сбор за передачу права собственности (Realty Transfer Fee).
Статья содержит общую правовую информацию, не является юридической консультацией и не создает отношений между адвокатом и клиентом. Законы и размеры сборов могут меняться; за основу берутся последние официальные нормы. Адвокатская реклама (Attorney Advertising). Обращение к нам само по себе не создает отношений между адвокатом и клиентом; официальное представительство определяется проверкой конфликта интересов и письменным соглашением о представительстве.