En resumen
Al comprar o vender una vivienda en Nueva Jersey, el momento más importante después de firmar el contrato es el tres días hábiles. Los contratos de compraventa de viviendas de una a cuatro unidades redactados por un corredor de bienes raíces incluyen una cláusula de “revisión del abogado” (attorney review): dentro de los tres días hábiles posteriores a que ambas partes firmen y se entregue el contrato, el abogado de cualquiera de las partes puede proponer modificaciones e incluso cancelar el contrato directamente. Pasados estos tres días, el contrato queda prácticamente fijo, y para cambiar cláusulas o salirse hay que cumplir las condiciones del contrato, lo que suele tener un costo.
Por eso, al comprar o vender en Nueva Jersey, conviene contratar al abogado antes de firmar el contrato con el corredor y entregarle el contrato en cuanto lo firme.
Qué puede hacer el abogado durante el período de revisión de tres días
El período de revisión se cuenta desde que el contrato se entrega a ambas partes, y no cuentan sábados, domingos ni feriados legales. Durante este tiempo, el abogado normalmente:
- Modifica cláusulas: por ejemplo, los plazos de la inspección de la vivienda, de termitas y de radón, la fecha límite de aprobación del préstamo, la fecha de cierre, el monto del depósito y quién lo custodia;
- Agrega protecciones: por ejemplo, quién se encarga de los tanques de petróleo subterráneos, las fosas sépticas, las ampliaciones sin permiso y el certificado municipal (el certificado de ocupación o de inspección de detectores de humo y de monóxido de carbono que el municipio exige para transferir la propiedad);
- Cancela el contrato: El abogado puede notificar por escrito a la otra parte la “no aprobación” (disapproval); el contrato queda sin efecto y se devuelve el depósito.
Las modificaciones del abogado deben entregarse por escrito, dentro del plazo, al abogado y al corredor de la otra parte. Decirle al corredor por WeChat “ya no quiero comprar” no cuenta.
Pasos principales desde la firma del contrato hasta el cierre
| Etapa | Qué hay que hacer | Preguntas comunes |
|---|---|---|
| Período de revisión del abogado | Modificar o confirmar las cláusulas del contrato | Dejar pasar los tres días hábiles |
| Período de inspección | Inspección de la vivienda, de termitas, de radón y de tanques de petróleo; negociar reparaciones o rebajas según los resultados | Los informes de inspección llegan tarde y exceden el plazo del contrato |
| Préstamo | Solicitud de préstamo, tasación, carta de compromiso de préstamo (mortgage commitment) | La tasación es inferior al precio de venta; la carta de compromiso trae condiciones |
| propiedad | Búsqueda de título, agrimensura (survey), seguro de título | Hipoteca anterior sin cancelar, gravámenes (liens), invasión de linderos por vecinos |
| municipal | Certificado de ocupación, detectores de humo y de monóxido de carbono, certificado de inspección del extintor | Los requisitos varían según el municipio; si no se aprueba la inspección, primero hay que reparar |
| Cierre (closing) | Firma de la escritura (deed) y de los documentos del préstamo, y liquidación de los pagos | Fraude en transferencias electrónicas: estafadores se hacen pasar por el abogado y envían una “cuenta nueva” |
Los fondos del cierre normalmente se envían por transferencia electrónica. Ante cualquier correo de “cambio de cuenta”, verifique llamando al teléfono publicado de la oficina de abogados, y no al número que aparece en el correo.
Realty transfer fee y cargo progresivo que paga el vendedor
- Realty transfer fee (cargo de transferencia de propiedad): En Nueva Jersey el realty transfer fee lo paga el vendedor en el cierre y se calcula por tramos según el precio de venta. Las personas mayores, las personas con discapacidad y los vendedores de bajos ingresos que cumplan los requisitos pueden solicitar una reducción parcial.
- Graduated Percent Fee (cargo porcentual progresivo; antes conocido popularmente como “impuesto a las mansiones”): A partir del 10 de julio de 2025, las propiedades residenciales y de otras categorías con un precio de venta superior a 1,000,000 de dólares pagan un cargo progresivo de 1% a 3.5% sobre el precio total de venta, y además lo paga el vendedor (antes el comprador pagaba el 1%). Por ejemplo, con un precio de venta de 2,500,000 dólares, al 2% son 50,000 dólares. Para una vivienda con precio de venta cercano a 1,000,000 de dólares, este cargo debe incluirse al fijar el precio.
- Vendedores no residentes de Nueva Jersey: En el cierre normalmente se deben llenar los formularios del impuesto estatal sobre la renta (serie GIT/REP) y pagar por adelantado el impuesto estatal sobre la renta según lo exigido; de lo contrario, el condado no registra la escritura.
- Vendedores extranjeros: Si el vendedor es “persona extranjera” según la ley tributaria de EE. UU., el comprador por lo general debe retener el 15% del precio de venta y entregarlo al IRS (FIRPTA); si el precio no excede 300,000 dólares y el comprador la usará como vivienda, puede no retenerse; entre 300,000 y 1,000,000 de dólares, con uso como vivienda del comprador, se retiene el 10%. El vendedor puede solicitar la devolución de lo retenido en exceso al presentar su declaración.
Comprar una casa con inquilinos: la Ley contra el Desalojo
La Ley contra el Desalojo (Anti-Eviction Act) de Nueva Jersey protege fuertemente a los inquilinos residenciales: en la mayoría de las viviendas en alquiler, el propietario solo puede pedir al inquilino que se mude por una “causa justificada” enumerada en la ley, como falta de pago o incumplimiento grave; el vencimiento del contrato de arrendamiento, por sí solo, no es necesariamente una causa. El nuevo propietario que compra la casa generalmente hereda el contrato de arrendamiento y los derechos del inquilino.
La ley tiene una excepción relacionada con la compra: en viviendas de tres unidades o menos, si el comprador piensa ocuparla él mismo y el contrato de compraventa exige entrega desocupada al cierre, puede pedirse al inquilino que se mude, siempre que se cumplan las condiciones y se dé el aviso previo conforme a la ley. Si aplica o no depende del número de unidades de la vivienda, de cómo esté redactado el contrato y de cómo se envíe el aviso. Al comprar una casa con inquilinos, el contrato debe indicar claramente si la casa se entrega vacía o con contrato de arrendamiento, y cómo se transferirán el depósito de garantía y la renta pagada por adelantado.
Después de comprar: plazo para impugnar el impuesto a la propiedad
El impuesto a la propiedad de Nueva Jersey se calcula sobre el valor tasado por el municipio. Quien considere que el valor tasado es demasiado alto puede apelar ante la junta de impuestos del condado (County Board of Taxation); la fecha límite general es cada año el 1 de abril (si el municipio hizo una revaluación general ese año, se extiende al 1 de mayo). Si se pierde, hay que esperar al año siguiente. Para una vivienda recién comprada, el propio precio de venta es una prueba importante de si el valor tasado es razonable.
Qué preparar antes de buscar un abogado de bienes raíces en Nueva Jersey
- El contrato de compraventa enviado por el corredor (con todos los anexos) y la fecha y hora en que se entregó el contrato;
- Dirección de la vivienda, número de impuestos (Block/Lot), número de unidades, y si hay inquilinos y contratos de arrendamiento;
- La carta de preaprobación del préstamo del comprador, o la prueba de fondos si es compra al contado;
- Vendedor: la escritura de la compra original, los préstamos vigentes y los registros de permisos de las remodelaciones;
- Situación de las partes: si son residentes según la ley tributaria de EE. UU. y si compran o venden a nombre de una empresa;
Si se compra o vende a nombre de una empresa, o se vende una propiedad comercial, puede haber también un aviso tributario de “venta en bloque” (bulk sale); vea Comprar un negocio en Nueva Jersey.
¿Necesita una consulta en chino?
Lu Xin Law Offices ofrece consultas en chino sobre compraventa de bienes raíces, inversión en propiedades comerciales y disputas inmobiliarias en Nueva Jersey; cuando el contrato entre en el período de revisión del abogado, comuníquese lo antes posible para no perder el plazo de tres días hábiles. Páginas de servicios relacionadas: Abogado de bienes raíces de Nueva Jersey, Abogado inmobiliario en Nueva York, Abogado de Nueva Jersey.
Fuentes: IRS: retención FIRPTA en la venta de propiedades en EE. UU. por extranjeros; Departamento de Impuestos de Nueva Jersey: realty transfer fee.
Este artículo es información legal general; no constituye asesoría legal ni crea una relación abogado-cliente. Las leyes y las tarifas pueden cambiar; rige lo que disponga la norma oficial más reciente. Publicidad de abogados (Attorney Advertising). Comunicarse con nosotros no crea automáticamente una relación abogado-cliente; la representación formal depende de la revisión de conflictos de interés y de un acuerdo de representación por escrito.