先说结论
在新泽西买卖住宅，最关键的时间点是签约后的三个工作日。由房地产经纪人起草的一至四户住宅买卖合同，都带有“律师审核”（attorney review）条款：双方签字、合同送达后三个工作日内，任何一方的律师都可以提出修改，甚至直接取消合同。这三天过去以后，合同就基本定下来了，再想改条款或退出，就要按合同里的条件来，往往要付出代价。
所以在新泽西买房卖房，最好在签经纪人合同之前就找好律师，签完立刻把合同交给律师。
三天律师审核期能做什么
审核期从合同送达双方开始计算，周六、周日和法定假日不算。在这段时间里，律师通常会：
- 修改条款：例如房屋检查、白蚁检查、氡气检查的期限，贷款批准的截止日，交割日期，定金金额和由谁保管；
- 补上保护：例如地下油罐、化粪池、违章加建、市政证明（产权过户时市镇要求的入住证明或烟雾报警器、一氧化碳报警器检查证明）由谁负责；
- 取消合同：律师可以书面通知对方“不同意”（disapproval），合同就此作废，定金退回。
律师的修改要以书面形式在期限内送达对方律师和经纪人。只在微信上和经纪人说“我不想买了”，不算。
从签约到交割的主要步骤
| 阶段 | 要做的事 | 常见问题 |
|---|---|---|
| 律师审核期 | 修改或确认合同条款 | 错过三个工作日 |
| 检查期 | 房屋、白蚁、氡气、油罐检查，按结果谈修缮或减价 | 检查报告出来太晚，超过合同期限 |
| 贷款 | 贷款申请、估价、贷款承诺函（mortgage commitment） | 估价低于成交价；承诺函附带条件 |
| 产权 | 产权调查、测量、产权保险 | 旧贷款没注销、留置权、邻居越界 |
| 市政 | 入住证明、烟雾和一氧化碳报警器、灭火器检查证明 | 各市镇要求不同，检查不过要先维修 |
| 交割 | 签署产权契据和贷款文件，结清款项 | 电汇诈骗：骗子冒充律师发“新账户” |
交割款通常要电汇。收到任何“账户变更”的邮件，都要打律师事务所公布的电话核实，不要打邮件里的号码。
卖方要交的过户费和累进费
- 过户费（Realty Transfer Fee）：新泽西的过户费由卖方在交割时缴纳，按成交价分段计算。年长者、残障人士和符合条件的低收入卖家，可以申请部分减免。
- 累进费（Graduated Percent Fee，原来俗称“豪宅税”）：2025 年 7 月 10 日起，住宅等类别房产成交价超过 100 万美元的，要按成交价全额缴纳 1% 到 3.5% 的累进费，并且改由卖方缴纳（以前是买方缴 1%）。例如成交价 250 万美元，按 2% 计，是 5 万美元。卖价在 100 万美元上下的房子，定价时要把这笔费用算进去。
- 非新泽西居民卖家：交割时通常要填写州所得税表格（GIT/REP 系列），并按规定预缴州所得税，否则县里不登记契据。
- 外国卖家：卖方是美国税法上的“外国人”的，买方一般要从成交价中预扣 15% 交给国税局（FIRPTA）；成交价不超过 30 万美元、买方自住的，可以不扣；30 万到 100 万美元、买方自住的，按 10% 扣。多扣的部分，卖方可以报税后申请退回。
买带租客的房子：反驱逐法
新泽西的《反驱逐法》（Anti-Eviction Act）对住宅租客保护很强：大多数住宅出租房，房东只能凭法律列明的“正当理由”请租客搬走，比如欠租、严重违约，租约到期本身并不当然是理由。新房东买下房子，原有租约和租客的权利通常一起继承。
法律有一个与买房有关的例外：三户以下的住宅，买方打算自己入住、且买卖合同要求交割时腾空的，可以在符合条件、按规定提前通知后要求租客搬出。是否适用，要看房屋户数、合同怎么写、通知怎么发。买带租客的房子，要在合同里写清楚：交割时房子是空的，还是带租约；押金、预付租金怎样转交。
买完房以后：房产税申诉的期限
新泽西房产税按市镇评估值计算。觉得评估值过高的，可以向县税务委员会申诉，一般截止日是每年 4 月 1 日（当年全市重新评估的，延至 5 月 1 日）。错过就要等第二年。刚买的房子，成交价本身就是评估值是否合理的重要证据。
找新泽西房产律师之前，准备这些
- 经纪人发来的买卖合同（含全部附件），以及合同送达的日期和时间；
- 房屋地址、税号（Block/Lot）、房屋户数，是否有租客和租约；
- 买方的贷款预批信，或者全款购买的资金证明；
- 卖方：当初买房的契据、现有贷款、房屋改建的许可记录；
- 买卖双方的身份：是否美国税法上的居民，是否用公司名义买卖。
以公司名义买卖、或者出售商业房产，可能还涉及“大宗销售”税务通知，见在新泽西买下一家生意。
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本所为新泽西房产买卖、商业地产投资和房产纠纷提供中文咨询，合同进入律师审核期后请尽快联系，以免错过三个工作日的期限。相关服务页面：新泽西房产律师、纽约房地产律师、新泽西律师。
依据：美国国税局：外国人出售美国房产的 FIRPTA 预扣；新泽西州税务局：房产过户费（Realty Transfer Fee）。
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